第22条（定期借地権）

存続期間を50年以上として借地権を設定する場合においては、第９条及び第16条の規定にかかわらず、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。）及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第13条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。
 

旧借地法、旧借家法、旧建物保護法の三法を廃止し、これらを統合する形で新たに制定されたものが「借地借家法（平成３年10月４日公布、平成４年８月１日施行）」である。旧借地法では、契約期間が満了した際、土地所有者(地主)に「正当事由」が認められない限り、借地契約は法定更新されて継続する。このため、「土地は一度貸すと半永久的に戻ってこない」と、土地の活用を妨げてきた。しかし新法である定期借地権は、文字どおり、「あらかじめ定められた期間しか存続しない借地権」である。あらかじめ定められた存続期間が満了すると、正当事由の有無を問わず借地契約が終了する。旧法に定められた法定更新がなく、予定された期間が満了すれば借地権が消滅し、原則更地返還という、従来の借地更新をめぐる争いを一挙に遮断する新しい「土地利用法」が創設された。今後、借地の大半はこの定期借地権に移行するものと思われ、現に不動産取引業界では、定期借地権による格安分譲住宅や、格安賃貸住宅などとして、その有用性が喧伝されている。定期借地権と一括総称されるこれら特別な借地権は、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権の三つに分けられる（表１参照）。

        表 １

一般定期借地権が地上権であるときは、土地所有者の承諾を要せず建物所有者(借地人)は譲渡、転貸が出来る。これに対し、一般定期借地権が賃借権であるときは、賃借権の譲渡、転貸には土地所有者の同意、もしくは承諾を要する（民法第612条第１項）(表2参照)。 

          表２

借地借家法第22条の規定により設定される定期借地権（期間50年以上、更新なし、更地返還が原則）のうち、以下の要件を満たすものを「定期所有権」と定義している。 

【要件】
　�@地上権を設定する。
　�A設定の対価として地代(借地料)を一括前払いし、それ以外の金銭授受は原則として行わない。
　�B土地保有税は地上権者(定期所有権者)が負担する。

【効果】
　�@建物の所有及び利用に必要かつ十分な範囲の時間と空間を限って土地所有権の権限を取得する。
　�A登記に支障がない。
　�B権利の譲渡、及び抵当権の設定が自由である。
　�C第三者への賃貸に制約がない。
　�D地代の改定、建物の増改築や名義変更にかかわる土地所有者との交渉が不要である。

新しい土地利用法として創設された定期借地権であるが、契約期間中の地代の改定、その交渉、土地所有者の承諾、保証金の取扱いなど様々な問題が指摘されており、こうした諸問題が定期借地権の一層の活用、普及を阻害する要因になっていると考えられる。定期所有権は上記の諸問題を解決し、当事者間の安定的な法的、経済的関係を構築することができるとともに、土地の有効利用による住宅、宅地の供給促進につながる。
 

「定期所有権活用マニュアル」監修：建設省建設経済局宅地企画調査室　編集：(財)土地総合研究所、定期所有権のあり方と活用方策に関する研究会　発行：�鰍ｬょうせい　平成10年8月20日発行